マンションの排水管トラブルと火災保険｜漏水事故の補償と予防策

過去の事故の履歴を見ますともうびっくりしますね。何百万とか1000万円超えとか結構保険会社はお支払いしてますよね。結構やっぱり水関係が多いです。圧倒的に。ある築40年程度の古いマンションでは、2024年度と2025年度の2年間で25回の漏水事故がありました。金額にするとトータルで1300万円ぐらいのお支払いになっています（※特定の物件での事例です）。

排水管や給水管の経年劣化によるサビがたまって、ピンホールで穴が開いて、そこから水が漏れたというケースが一番多いですね。これを防ぐためにはやっぱりメンテナンスが重要です。

はい、上の階からの漏水で損害を受けた場合、まず自分の火災保険の水濡れ補償で請求するのが一般的な流れです。保険会社同士で後から求償（加害者側の保険会社に請求）するので、まずは自分の保険で修繕費用を確保するのが先決です。ただし、加害者が特定できれば加害者の個人賠償責任保険で対応することもあります。

管理組合として個々の入居者の保険加入状況を把握するのは難しいため、多くの管理組合では全居住者を対象とした包括個人賠償責任保険に加入しています。ただし保険料が高額になるため、最近では包括加入をやめて各区分所有者が個別に加入する方式への切り替えを検討する管理組合も増えています。

実際にあったケースですが、501号室が原因だろうということで401と301の復旧費用を保険でお支払いする手続きを進めていたところ、1回直してもまた漏水が止まらなかったんですね。3回目の調査で、実は701号室が元々の原因だったということがわかって、501号室の方が「自分はむしろ被害者だ」と主張されて、関係がこじれてしまいました。結局、管理会社の調査報告書に矛盾があったりして、解決まで半年から1年ぐらいかかりましたね。

居住者同士が直接交渉するケースは少ないですね。家の中を見せたくないという方も多いですし、どちらかというと管理会社に報告して管理会社から言ってもらうとか、ワンクッション入る場合が多いです。車の事故と似ていますね。保険会社同士のやり取りになることが一般的です。

台風があってルーフバルコニーの排水溝が枯葉で詰まって、水が溢れて逆流して隣の棟に流れ込んでしまった事故がありました。区分所有の個室が全部で5つ損害を受けて、天井からガンガン水が流れてきてしまって大変な状態でした。結果的に管理組合の施設賠償責任保険でお支払いできたのですが、1件だけで975万円のお支払いになりました（専門家の実務経験に基づく事例です）。新品のシステムキッチンの交換や設備工事も含めてですが、それにしてもすごい金額でしたね。

マンションの給排水管の更新工事、つまり管を丸ごと交換する工事をやっていただければ、保険会社がそれに応じて保険料をお安くしますという体制になっています。更新工事じゃなくても、せめて更生工事、管は替えないんだけど中をきれいにするという工事でも、保険料を安くしてくれる保険会社が最近はほとんどですね。逆にメンテナンスをおろそかにしているマンションはその分やっぱり保険料が高くなる傾向です。

マンション管理士という専門の方と同行してお話しすることがあるのですが、管理会社一辺倒だけだと見積もりが割高になることもあります。第三者的にマンション管理士に入っていただいて、公平性を保つために相見積もりを取るとか、保険も含めて見直すとか、そういうことが必要だと思いますね。

定期的に排水管の点検や清掃をすることは、保険料を安くするためだけではなく、やはり損害を未然に防ぐためです。事故に遭いたくないでしょうし、漏水事故が発生することによって同じマンションの人間関係が悪化することもありますから。しないに越したことないわけです。