マンション管理組合の瑕疵責任と火災保険｜最高裁判例と賠償への備え

最高裁で注目すべき判決が出ました。マンションの外壁は区分所有者の所有ではなく共用部分であり、管理組合の管理対象です。その外壁にメンテナンスの瑕疵、つまり長期間メンテナンスを行わなかったことで生じたひび割れがあり、そこから雨水が侵入して区分所有者の部屋の天井クロスなどに損害を与えました。この件について管理組合が管理義務を怠ったと認定され、賠償責任があるという判決が出ています。

今までこの辺の例は結構微妙なんですね。グレーな部分なんですよ。保険会社にこれを言うと、約款に外壁からの雨水の吹き込みは免責だと書いてあるんですね。だから保険金をお支払いできないケースがあるんです。被害者の方が自分の保険で直すしかなかった、そういうケースが多かったです。

外壁のひび割れからの雨水侵入について、管理組合の管理不足や瑕疵だという指摘はなかなか難しかったんです。結局、被害を受けた区分所有者が自分の保険で直すしかないというケースが多かった。今回の最高裁判決でこの点が明確になり、管理組合の瑕疵責任が認められたということは非常に大きな変化です。

実際に台風後のルーフバルコニーの排水溝詰まりで5つの個室に損害が出た事故では、1件だけで975万円の保険金をお支払いしたケースがあります。管理組合の管理不足が原因で複数の部屋に損害が広がると、賠償金額はすぐに数百万円から数千万円規模になります。

施設賠償責任保険は管理組合にはつけた方がよろしいと思います。今回の最高裁判決で管理組合の瑕疵責任が明確になりましたから、どこに請求するのか、どういう請求の仕方をしたらいいのかという道しるべにもなりますよね。

管理組合の火災保険に自動的に含まれているわけではなく、特約として付帯する必要があります。保険会社によって「施設賠償責任特約」と呼ぶところもあれば「建物管理賠償責任特約」と呼ぶところもありますが、内容は同じです。まず現在の保険に付帯されているか確認してください。

まず現在の火災保険に施設賠償責任保険が付帯されているかを確認してください。付帯されていない場合は早急に追加することをおすすめします。付帯されている場合でも補償額が十分かどうか見直す必要があります。複数の保険会社から見積もりを取って、補償内容と保険料のバランスを比較してください。

マンション管理士という専門の方に第三者として入っていただいて、管理会社の見積もりが適正かどうかチェックしてもらうことをおすすめします。管理会社一辺倒だと見積もりが割高になることもありますので、相見積もりを取るなど公平性を保つことが大切です。保険も含めて見直していただくと良いですね。

今後はメンテナンス状況が保険料に影響する傾向がさらに強まるでしょう。きちんとメンテナンスしている物件は優遇されますし、おろそかにしている物件は保険料が高くなります。管理組合としてメンテナンス記録をしっかり残しておくことが、保険料の適正化にもつながります。