マイホーム購入にかかる費用一覧｜諸費用の内訳と目安

マイホームの購入を検討していると、物件価格ばかりに目が行きがちですが、実際には物件価格以外にもさまざまな費用がかかります。仲介手数料や登記費用、住宅ローン関連費用、さらには火災保険料や引っ越し費用まで、事前に把握しておかないと予算オーバーになりかねません。

マイホーム購入にかかる諸費用は、新築で物件価格の3〜7%、中古で6〜10%が目安です。4,000万円の物件であれば、物件価格とは別に120万〜400万円程度の費用が必要になります。この記事では、マイホーム購入にかかる費用を一覧で整理し、見落としやすい項目や費用を抑えるポイントまで解説します。

マイホーム購入にかかる費用の全体像

マイホームの購入費用は、大きく「物件価格」「購入時の諸費用」「入居後のランニングコスト」の3つに分けられます。まずは全体像を把握しておきましょう。

費用の種類	目安金額
物件価格	3,000万〜6,000万円（地域・物件による）
購入時の諸費用	物件価格の3〜10%
入居後のランニングコスト	年間30万〜80万円

この表からもわかるように、物件価格以外にもかなりの金額がかかります。特に購入時の諸費用は数百万円単位になることもあるため、事前に準備しておくことが大切です。

住宅購入の際には、物件の購入代金に加えて、税金や手数料などの「諸費用」がかかります。購入する住宅が新築か中古か、戸建てかマンションかによって金額は異なりますが、購入代金の3%から10%が目安とされています。

住宅購入にかかる諸費用 - 住宅金融支援機構

次のセクションから、購入時の諸費用を項目ごとに詳しく見ていきます。

物件価格以外の初期費用一覧

マイホーム購入時にかかる諸費用を一覧にまとめました。それぞれの項目について詳しく解説します。

仲介手数料

不動産会社を通じて物件を購入する場合に支払う手数料です。法律で上限が定められており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格 x 3% + 6万円 + 消費税」が上限額になります。

4,000万円の物件であれば、仲介手数料は約138.6万円（税込）が上限です。ただし、新築マンションをデベロッパーから直接購入する場合は、仲介手数料が不要なケースもあります。

登記費用

不動産を取得した際には、法務局で所有権の登記を行う必要があります。登記費用には「登録免許税」と「司法書士への報酬」が含まれます。

• 所有権保存登記（新築）: 固定資産税評価額の0.4%（軽減措置で0.15%）
• 所有権移転登記（中古）: 固定資産税評価額の2%（軽減措置で0.3%）
• 抵当権設定登記: 借入額の0.4%（軽減措置で0.1%）

4,000万円の新築物件であれば、登記費用の合計は15万〜30万円程度が目安です。司法書士は銀行指定の場合もありますが、自分で選べる場合は複数の事務所に見積もりを依頼するとよいでしょう。

印紙税

売買契約書や住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）に貼付する印紙代です。

契約金額	印紙税額
1,000万円超〜5,000万円以下	1万円（軽減措置適用時）
5,000万円超〜1億円以下	3万円（軽減措置適用時）

売買契約書とローン契約書の2通が必要になるため、4,000万円の物件であれば合計2万円程度です。

不動産取得税

不動産を取得した際に都道府県から課される税金です。取得後3〜6ヶ月ほどで納税通知書が届きます。

• 土地: 固定資産税評価額の1/2 x 3%
• 建物: 固定資産税評価額 x 3%

新築住宅の場合は1,200万円の控除があるため、物件によっては不動産取得税が0円になるケースもあります。中古住宅の場合は築年数によって控除額が変わります。

固定資産税・都市計画税の精算金

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。年の途中で物件を購入した場合は、引き渡し日以降の分を日割りで売主に支払うのが一般的です。4,000万円の物件であれば、精算金は数万円〜十数万円程度になります。

住宅ローン関連の費用

住宅ローンを利用する場合、金利以外にもさまざまな費用がかかります。ローン関連の費用は金融機関によって大きく異なるため、金利だけでなくトータルコストで比較することが重要です。

事務手数料

住宅ローンを組む際に金融機関に支払う手数料です。大きく分けて「定額型」と「定率型」の2種類があります。

• 定額型: 3万〜5万円程度
• 定率型: 借入額の2.2%（税込）が多い

4,000万円の借り入れで定率型の場合、事務手数料は88万円にもなります。定額型のほうが初期費用は安くなりますが、金利が若干高く設定されていることが多いため、返済期間全体で比較する必要があります。たとえば、定額型で金利が0.05%高い場合、35年ローンの総支払額で定率型を上回ることもあるため、返済期間や借入額に応じてどちらが有利かを計算しておきましょう。

保証料

住宅ローンの保証会社に支払う費用です。保証会社は、万が一ローンの返済ができなくなった場合に銀行に代わりに弁済する役割を担います。

• 一括前払い型: 借入額1,000万円あたり20万円前後（35年ローンの場合）
• 金利上乗せ型: 金利に0.2%程度を上乗せ

最近はネット銀行を中心に保証料無料をうたう金融機関も増えていますが、その分事務手数料が高く設定されている場合もあります。保証料を一括前払いした場合は、繰上返済時に未経過分の保証料が返金されるメリットがあります。一方、金利上乗せ型にすると初期費用は抑えられますが、返金はありません。繰上返済を予定しているかどうかも判断材料の一つです。

団体信用生命保険（団信）

住宅ローンの契約者が死亡や高度障害状態になった場合にローン残高が0円になる保険です。多くの金融機関では加入が必須条件となっています。

一般的な団信は住宅ローンの金利に含まれているため、追加の費用はかかりません。ただし、がん特約や三大疾病特約などを付帯する場合は、金利が0.1〜0.3%程度上乗せされます。4,000万円を35年ローンで借りた場合、金利0.1%の上乗せで約80万円の追加負担になります。すでに加入している生命保険やがん保険と補償が重複しないか確認し、必要な範囲で選択することがポイントです。

火災保険・地震保険の費用

マイホーム購入の際に見落としやすい費用の一つが火災保険料です。住宅ローンを利用する場合は、ほとんどの金融機関が火災保険への加入を融資条件として求めています。

火災保険の相場目安

火災保険料は建物の構造や補償内容によって大きく変わります。

構造（100㎡程度）	5年間の保険料目安
木造H構造	5万〜8万円
鉄骨造T構造	3万〜5万円
RC造M構造	2万〜3万円

（※数値は一般的な目安です。保険料は保険会社・補償内容・所在地等の条件により異なります）

火災保険の相場について詳しくは火災保険の相場（一戸建て）で解説しています。

銀行指定の火災保険に加入する義務はなく、条件を満たしていれば自分で選んだ保険会社の商品で問題ありません。この点については火災保険の住宅ローンとの関係で詳しく解説しています。

地震保険の費用

地震保険は火災保険とセットで加入する仕組みになっています。地震・噴火・津波による損害は火災保険では補償されないため、これらのリスクに備えるには別途地震保険への加入を検討する必要があります。

地震保険の保険金額は火災保険の保険金額の30〜50%の範囲で設定でき、建物は5,000万円、家財は1,000万円が上限です。地震保険は政府と保険会社が共同で運営するため、どの保険会社で加入しても補償内容と保険料は同じです。木造一戸建てで年間1万〜4万円程度が目安になりますが、所在地や構造によって異なります。なお、1回の地震等による総支払限度額が定められているため、大規模災害時には保険金が削減される可能性がある点にご留意ください。

火災保険の補償内容の選び方

新築住宅の場合、基本的な火災・風災・水漏れの補償に加えて、以下の補償を検討しましょう。

• 水災補償: ハザードマップで浸水リスクを確認して判断
• 破損汚損補償: お子さんがいる家庭では特におすすめ
• 地震保険: 地域の地震リスクに応じて判断

火災保険の選び方について詳しくは火災保険の選び方ガイドをご参照ください。

入居後のランニングコスト

マイホームを購入した後も、維持管理にかかる費用が継続的に発生します。購入前にランニングコストを把握しておくことで、無理のない資金計画を立てられます。

固定資産税・都市計画税

毎年1月1日時点の不動産所有者に課される税金です。

• 固定資産税: 固定資産税評価額 x 1.4%
• 都市計画税: 固定資産税評価額 x 0.3%（市街化区域のみ）

4,000万円で購入した新築戸建ての場合、固定資産税評価額はおおむね物件価格の60〜70%程度です。新築住宅には最初の3年間（マンションは5年間）、建物部分の税額が1/2に軽減される措置があります。年間の税額は10万〜20万円程度が一般的です。

修繕費用（戸建ての場合）

戸建て住宅は自分でメンテナンス費用を積み立てる必要があります。一般的に、築10年を過ぎた頃から外壁塗装や屋根のメンテナンスが必要になります。

• 外壁塗装: 80万〜150万円（10〜15年ごと）
• 屋根塗装・補修: 30万〜100万円（10〜15年ごと）
• 給湯器交換: 15万〜40万円（10〜15年ごと）
• シロアリ防除: 15万〜30万円（5〜10年ごと）

これらの費用に備えて、毎月1万〜2万円程度を修繕費として積み立てておくことをおすすめします。戸建て住宅の場合、30年間で累計500万〜800万円程度のメンテナンス費用がかかるといわれています。マンションとは異なり自分で計画的に積み立てる必要があるため、購入時点から意識しておきましょう。

管理費・修繕積立金（マンションの場合）

マンションの場合は、管理費と修繕積立金を毎月支払います。

• 管理費: 月1万〜2万円程度
• 修繕積立金: 月1万〜2万円程度

修繕積立金は築年数が経つにつれて値上がりするのが一般的です。新築時は安く設定されていることが多いため、長期的な値上がりを想定した資金計画が必要です。国土交通省のガイドラインでは、専有面積1㎡あたり月額200円程度が修繕積立金の目安とされていますが、新築マンションの初期設定はこれを大幅に下回っているケースも少なくありません。将来的な値上がりや一時金の徴収に備えておくことが大切です。

新築マンションの購入を検討されている方は新築マンション購入の注意点もあわせてご覧ください。

火災保険の更新費用

火災保険は現在最長5年契約です。5年ごとに更新が必要となり、そのたびに保険料がかかります。

火災保険の更新時には、そのまま同じ保険会社で更新するだけでなく、複数社の見積もりを比較することで費用を抑えられる可能性があります。

費用を抑えるためのポイント

マイホーム購入にかかる費用は大きな金額になりますが、工夫次第で抑えることができます。ここでは具体的な節約ポイントを紹介します。

仲介手数料の交渉

仲介手数料は法律で定められた上限額であり、値引き交渉の余地があります。特に売主と買主の双方から仲介手数料を受け取る「両手取引」の場合は、交渉に応じてもらえる可能性が高くなります。

ただし、仲介手数料を値引きしてもらう代わりにサービスの質が低下する可能性もあるため、バランスを考えて交渉しましょう。

住宅ローンの比較検討

住宅ローンは金融機関によって金利や諸費用が異なります。以下のポイントを比較しましょう。

• 金利（変動金利・固定金利の選択）
• 事務手数料（定額型・定率型）
• 保証料の有無
• 団信の補償内容
• 繰上返済手数料

登記費用の節約

登録免許税は軽減措置を適用できるかどうかで大きく変わります。新築住宅の場合、以下の要件を満たすと軽減税率が適用されます。

• 自己居住用の住宅であること
• 床面積が50㎡以上であること
• 新築または取得から1年以内に登記すること

司法書士の報酬は事務所によって異なるため、複数の事務所に見積もりを依頼することも検討してください。

火災保険料の節約

火災保険料を抑えるための方法はいくつかあります。

• 複数の保険会社から見積もりを取って比較する
• 必要な補償と不要な補償を見極める
• 免責金額を適切に設定する
• 長期契約（5年一括払い）にすると割安になる

火災保険を新築向けに選ぶポイントは火災保険の新築向けで詳しく解説しています。

税制優遇の活用

マイホーム購入時にはさまざまな税制優遇措置があります。

• 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）: ローン残高の0.7%を最長13年間、所得税から控除
• すまい給付金（2021年12月で終了）: 現在は利用不可
• 贈与税の非課税措置: 親や祖父母からの住宅取得資金贈与に対する非課税枠

特に住宅ローン控除は節税効果が大きいため、確定申告の手続きを忘れずに行いましょう。

マイホーム購入費用シミュレーション

実際にマイホームを購入した場合にかかる費用をシミュレーションしてみましょう。以下では、3,000万円・4,000万円・5,000万円の3つのケースで試算しています。

ケース1: 3,000万円の新築戸建て

30代夫婦、子ども1人。住宅ローン借入額2,500万円（頭金500万円）の場合の初期費用を試算します。

• 仲介手数料: 約105万円（売買価格 x 3% + 6万円 + 消費税）
• 登記費用: 約20万円（登録免許税 + 司法書士報酬）
• 印紙税: 約2万円（売買契約書 + ローン契約書）
• ローン事務手数料: 約55万円（借入額の2.2%の場合）
• ローン保証料: 約50万円（一括前払い型の場合）
• 火災保険料（5年）: 約6万円（木造100㎡、基本補償）
• 不動産取得税: 約0万円（新築軽減措置適用の場合）
• その他（引っ越し・家具等）: 約50万円

初期費用の合計は約288万円です。物件価格の約9.6%に相当します。

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2024年10月調査）」によると、住宅ローン利用者の平均借入額は3,603万円、頭金は平均で物件価格の1〜2割程度です。

住宅ローン利用者の実態調査 - 住宅金融支援機構

ケース2: 4,000万円の新築戸建て

30代夫婦、子ども2人。住宅ローン借入額3,500万円（頭金500万円）の場合の初期費用を試算します。

• 仲介手数料: 約138万円
• 登記費用: 約25万円
• 印紙税: 約2万円
• ローン事務手数料: 約77万円
• ローン保証料: 約70万円
• 火災保険料（5年）: 約7万円
• 不動産取得税: 約0万円
• その他（引っ越し・家具等）: 約60万円

初期費用の合計は約379万円です。物件価格の約9.5%に相当します。

ケース3: 5,000万円の新築戸建て

40代夫婦、子ども2人。住宅ローン借入額4,000万円（頭金1,000万円）の場合の初期費用を試算します。

• 仲介手数料: 約171万円
• 登記費用: 約30万円
• 印紙税: 約2万円
• ローン事務手数料: 約88万円
• ローン保証料: 約80万円
• 火災保険料（5年）: 約8万円
• 不動産取得税: 約0〜10万円
• その他（引っ越し・家具等）: 約80万円

初期費用の合計は約459万〜469万円です。物件価格の約9.2〜9.4%に相当します。

物件価格が高くなるほど諸費用の絶対額も増えますが、物件価格に占める割合はやや低くなる傾向があります。これは登記費用や印紙税などの一部の費用に上限があるためです。

いずれのケースでも、諸費用の中で大きな割合を占めるのは仲介手数料とローン関連費用（事務手数料・保証料）です。この2つの費用を抑えることが、諸費用全体の節約につながります。なお、上記のシミュレーションは概算であり、実際の費用は物件の条件や利用する金融機関によって変動します。余裕をもって資金を準備しておくことをおすすめします。

費用一覧まとめ表

ここまで解説した購入時の諸費用を一覧表にまとめます。

費用項目	目安金額（4,000万円の場合）
仲介手数料	約138万円
登記費用	約25万円
印紙税	約2万円
ローン事務手数料	約77万円
ローン保証料	約70万円
火災保険料（5年）	約7万円
不動産取得税	0〜10万円
固定資産税精算金	数万円
引っ越し費用	10万〜30万円
家具・家電購入費	30万〜50万円

このように、4,000万円の物件を購入する場合は物件価格以外に350万〜400万円程度の費用がかかります。資金計画を立てる際は、物件価格だけでなくこれらの諸費用も含めた総額で考えることが重要です。

マイホーム購入前に知っておきたい注意点

最後に、マイホーム購入で後悔しないための注意点を整理します。

頭金と諸費用の違い

頭金は物件価格の一部を現金で支払うものであり、諸費用とは別に必要です。「頭金なしで購入可能」という住宅ローンでも、諸費用は別途現金で用意する必要があるケースが多いため注意しましょう。

最近は諸費用まで借り入れできる「オーバーローン」に対応した住宅ローンもありますが、借入額が増える分、毎月の返済額と総返済額が増えます。諸費用分のローンは物件価格分よりも金利が高く設定されている場合もあるため、できる限り現金で準備しておくのが理想的です。

質権設定について

住宅ローンを組む際、銀行によっては火災保険に「質権設定」を求めることがあります。これは、火災で建物が全焼した場合などに、保険金の受取権を銀行に担保として差し入れる手続きです。

入居時期と費用発生のタイミング

マイホーム購入の費用は一度にまとめて発生するわけではありません。大まかなスケジュールは以下のとおりです。

• 売買契約時: 手付金（物件価格の5〜10%）、印紙税
• 引き渡し時: 残代金、仲介手数料、登記費用、火災保険料、ローン関連費用
• 引き渡し後: 引っ越し費用、家具・家電購入費
• 3〜6ヶ月後: 不動産取得税
• 翌年以降: 固定資産税・都市計画税、火災保険の更新

それぞれのタイミングで必要な資金を事前に把握しておくことで、資金不足に陥るリスクを減らせます。

よくある質問