専有部分と共用部分とは

マンションなどの区分所有建物は、各住戸の所有者（区分所有者）が単独で所有する「専有部分」と、区分所有者全員で共有する「共用部分」の2つに分かれます。この区分は「建物の区分所有等に関する法律」（区分所有法）によって定められており、マンションの管理や火災保険の契約を考えるうえで欠かせない基本知識です。

専有部分が成立するためには、構造上の独立性（壁や床などで他の部分と仕切られていること）と、利用上の独立性（独立した住居として利用できること）の2つの要件を満たす必要があります。

専有部分に含まれるもの

専有部分とは、各区分所有者が区分所有権を持つ住戸の内部空間です。具体的には以下のものが専有部分に該当します。

共用部分は「法定共用部分」と「規約共用部分」の2種類に分かれます。

法定共用部分は、建物の構造上当然に共用部分となる部分です。エントランスホール、廊下、階段、エレベーター、外壁、屋根、建物の躯体（柱、梁、基礎）、バルコニー、共用配管（給排水管の幹線部分）などが該当します。

規約共用部分は、本来は専有部分として成立しうる建物の部分を管理規約によって共用部分と定めたものです。管理人室、集会室、倉庫などが代表的な例で、第三者に対抗するためには登記が必要です。

注意が必要なのは、バルコニーや玄関ドアの外側、窓枠、窓ガラスです。これらは日常的に特定の住戸の住人だけが使用していますが、法律上は共用部分であり、住人には「専用使用権」が与えられているにすぎません。そのため、バルコニーの改造やドアの外側の塗装変更は管理組合の許可なく行うことはできません。

専有部分と共用部分の境界をどこに設定するかには「上塗り基準」と「壁芯基準」の2つの考え方があります。

基準	境界の位置	特徴
上塗り基準	壁、天井、床の表面仕上げ材（内側）を境界とする	国土交通省の標準管理規約で採用。現在の主流
壁芯基準	壁、天井、床の厚みの中心を境界とする	壁の半分が専有部分に含まれるため面積が広くなる

多くのマンションでは管理規約で上塗り基準を採用しています。「天井、床、壁については躯体部分を除く部分を専有部分とする」と記載されていれば上塗り基準です。どちらの基準を採用しているかは管理規約で確認できるため、火災保険の契約前に必ず確認しましょう。

マンションの火災保険は、専有部分と共用部分で契約の主体が異なります。

区分	契約の主体	補償の対象
専有部分	各区分所有者（個人）	室内の内装、設備、家財
共用部分	管理組合	エントランス、廊下、エレベーター、外壁、共用配管など

区分所有法では、共用部分の損害保険契約は「共用部分の管理に関する事項」と位置づけられており、マンション標準管理規約でも共用部分の火災保険は管理組合の業務として明記されています。管理組合の保険料は管理費や修繕積立金から支出されるのが一般的です。

個人が火災保険を契約する際は、専有部分の範囲が上塗り基準か壁芯基準かによって保険対象面積が変わります。管理組合の保険と補償範囲が重複しないよう、管理規約と管理組合の保険内容を確認したうえで契約することが大切です。

マンションで水漏れ事故が発生した場合、原因の箇所が専有部分か共用部分かによって責任の所在と補償の仕組みが変わります。

専有部分の給排水管（室内から共用管に接続するまでの配管）が原因で階下に漏水被害が生じた場合は、その住戸の区分所有者個人が責任を負います。個人賠償責任保険や火災保険の個人賠償責任補償特約で対応するのが一般的です。

一方、共用配管（給排水管の幹線部分）が原因の漏水であれば、管理組合が責任を負います。管理組合が加入する施設賠償責任保険や建物管理賠償責任特約で被害者への損害を補償します。

被害を受けた側は、加害者側への賠償請求に加え、自身の火災保険の水濡れ補償を活用することもできます。賠償交渉に時間がかかる場合でも、先に自分の保険で修復費用をまかなえるため、水濡れ補償への加入が推奨されます。